變化的是效率提升

  服務(wù)與安全從未改變

過去十年間，中國的中產(chǎn)消費群體的迅速壯大及其強大的消費力已成為高品質(zhì)物流倉儲需求的主要驅(qū)動力。隨著時間的推移、Z世代未來快速成為消費主力，1995-2009年間出生的人，又稱網(wǎng)絡(luò)世代、受到互聯(lián)網(wǎng)、即時通訊、短訊、MP3、智能手機等科技產(chǎn)物影響很大的一代人。消費習(xí)慣區(qū)別與其他年齡階段，隨著改變了倉儲格局。

隨著企業(yè)和消費者對于貨物配送時效性有了更高要求，在許多核心物流樞紐城市，物流地產(chǎn)市場依然面臨供不應(yīng)求的局面。但在2、3級城市出現(xiàn)了大面積空倉、出現(xiàn)一半是海水一般是火焰的格局。

從中儲股份的倉儲格局看中國高標庫物流地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，從基本面的演變、新興物流市場的崛起、不斷演進的需求來源、日益增長的升級需求以及高標庫物業(yè)的未來運營策略等方面進行梳理，并展望物流地產(chǎn)投資市場發(fā)展前景。

中儲股份

= 倉庫的變遷=

1

 建國初期的倉庫，

2

中儲成都天一庫

3

老式倉庫的改造

4

 青島利群倉庫

5

 天津天保岡谷國際物流中心

6

中儲股份的特色

各式各樣的龍門吊

  從上圖中儲股份倉庫30年的變遷，我們清楚的看到倉庫的變革，從沒有電路到24小時作業(yè)，從沒有月臺到高臺，從5米的凈高到12米凈高，倉庫的變遷是隨著物流動態(tài)的時效要求，分揀要求來改變的。

這里舉兩個例子說明倉庫改變的特征： 

觀點

月臺的問題

 月臺有內(nèi)嵌式、外延式、各種月臺的設(shè)計是為特定客戶服務(wù)的，城市配送需要更多的月臺空間來分揀調(diào)度，比如快遞企業(yè)或者為連鎖商場配送快消品的城市配送企業(yè)，貨物在庫內(nèi)分揀完成，一個門對應(yīng)一個地區(qū)（商場）的貨物，把門打開，用傳送帶或者叉車、手推車可以直接將貨物運送到貨運車上去，卸車也是如此，卸貨和裝車都非常方便。由于是城市配送、小件貨物，貨運車不進入庫內(nèi)，庫門不需要很大，但是要求庫門多，每個開間都要開門。

如果門開的比較少，發(fā)往幾個地區(qū)（商場）的貨物都從一個門進出，就容易造成混亂，也影響作業(yè)效率。" 

再比如配送型的冷庫，如發(fā)往超市各個店面的冷藏貨物，在庫內(nèi)分揀好了以后可以直接裝到冷藏車上去，避免冷藏貨物在庫外暴露，確保全程冷鏈。如果站臺伸出去，冷凍貨物出庫裝車難免會暴露在庫外。

觀點

地面的問題

庫房地坪的荷載。

 地坪的荷載也要區(qū)別對待。儲備物資庫地坪的荷載要大，應(yīng)該在5噸/平方米---15噸/平方米之間。  泡貨和快消品在每平方米在3噸---5噸之間就可以了。

庫房建設(shè)的原則是：滿足使用需求，適當留有余地。中儲的老庫都是混凝土（水泥）地坪，是最便宜的，但不是最經(jīng)濟的，一般使用兩年以后，在叉車的作用下地面會出現(xiàn)不同程度的翻砂、起塵現(xiàn)象。加上碳化、水侵蝕和風化的作用，地坪表面會繼續(xù)粉化，影響正常使用。具體表現(xiàn)在貨物堆放無論時間長短，上面總是布滿灰塵，出現(xiàn)了凹坑。

現(xiàn)在倉庫建設(shè)都在使用金剛砂耐磨地坪， 不翻漿，不起塵，耐磨、抗壓、使用壽命長， 貨物對庫房潔凈度要求很高，譬如，高級食品、精密儀器、醫(yī)療器材等。 

                               租戶的要求不斷變革 

 從月臺和地面兩個操作角度，我們就看到了新舊之間的不同，當然還有高度、跨度、液壓升降、徑深、照明、通風、監(jiān)控，噴淋..........這些細微的改變都是新舊倉庫之間的區(qū)分。核心只有一點，便于貨物流轉(zhuǎn)。

（案例：月臺、徑深暨附屬）

倉庫月臺與徑深

登高保護裝置

從倉庫運營到物流運營 

倉庫的經(jīng)營是一門學(xué)問，大部分物流地產(chǎn)商不介入實際運營，如普洛斯、安博等都屬于資本證券運營范疇，還有一些如寶灣、宇培有著自己獨立的運營部門，各不相同，這組要取決于投資主體的基因和目標問題。

租賃與經(jīng)營的利潤區(qū)分： 

地產(chǎn)業(yè)屬于租賃業(yè)，稅費成本居高不下，土地出讓金，房屋租賃稅是非常高的，在提升存量的收益時，必須調(diào)整期運營模式。

而今年隨著電商零售配送行業(yè)的蓬勃壯大，地產(chǎn)商與電商平臺合作的模式興起。同樣的傳統(tǒng)開發(fā)型企業(yè)在合作中可以發(fā)揮在拿地建設(shè)、成本管控上的優(yōu)勢，而擁有龐大優(yōu)質(zhì)客戶資源的電商平臺的入駐則能起到品牌聚集的效應(yīng)，從而進一步鞏固園區(qū)“小資產(chǎn)-大客戶”的運營模式。

那么提升經(jīng)營收益率，利用現(xiàn)有存量介入其他領(lǐng)域，成為現(xiàn)階段物流地產(chǎn)的經(jīng)營核心。

倉儲行業(yè)的整個業(yè)態(tài)其實可以從字面上做簡單的拆分：

“倉”：時下受到追捧的物流地產(chǎn)，即物品粗放地點的規(guī)劃、建設(shè)。其中需要考慮的就是倉庫的全國布局，到具體選址，倉庫類型選擇，建設(shè)標準，配套設(shè)施采購等等。倉庫建設(shè)是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，也是近來行業(yè)內(nèi)關(guān)注度較高的子行業(yè)。

“儲”：即倉儲管理，包括基礎(chǔ)的商品出入庫、保管收納，質(zhì)押監(jiān)管等增值服務(wù)的展開。從事倉儲管理的公司往往擁有自有倉庫，同時也有許多倉儲服務(wù)商和第三方物流服務(wù)商在沒有自建倉庫或自建倉庫不足時租用通用性倉庫進行存放。

物流地產(chǎn)核心是一門金融的生意，在普洛斯、萬科、安博、嘉民、蓋世理這些巨頭的身上，你看不到物流基因，滿滿的都是華爾街的身影，言語里都是基金、回報率的名詞，贏利模式主要為出租收入、服務(wù)費用、土地增值、項目投資收益及其他收益，物流運營那是鄉(xiāng)里人的考慮，精英們絲毫不屑。

物流地產(chǎn)收益率高于其他物業(yè)

新一代倉儲發(fā)展趨勢

物流地產(chǎn)市場在未來十年將呈現(xiàn)三大趨勢：

1.從長期來看，消費市場提質(zhì)擴容將保持向好態(tài)勢

與過去相比，中國消費增速有所放緩，雖然短期受到新冠肺炎疫情的不利影響，但長期內(nèi)消費規(guī)模仍將穩(wěn)步擴大。隨著消費市場提質(zhì)擴容以及消費結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，物流地產(chǎn)投資者和開發(fā)商必須適應(yīng)零售消費市場的新變化，從而相應(yīng)調(diào)整其投資策略。內(nèi)循環(huán)的提出也需要大量的分撥出現(xiàn)。

另外，鑒于部分大型電商和流通企業(yè)出于業(yè)務(wù)需求自建物流倉儲中心，物流地產(chǎn)運營商也應(yīng)積極適應(yīng)租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整，并挖掘新興行業(yè)的租賃需求。

2. 快遞、快運趨于成熟，二、三線倉儲成為雞肋

以城市群和都市圈為核心 發(fā)展格局將成為支撐未來經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺， 是推動區(qū)域消費市場和投資市場進一步發(fā)展的重要保障。雖然全國大量城市的消費市場出現(xiàn)增長，但零售額增長最快的區(qū)域主要集中在幾個高密度的大型城市群中，且每個城市群的人口規(guī)模高達5千萬至1.2億。作為中國推動相鄰城市間協(xié)同發(fā)展的成功范例，這些城市群內(nèi)的相鄰城市皆會按照區(qū)域綜合規(guī)劃實施同步發(fā)展戰(zhàn)略。

這些最發(fā)達的城市群擁有最高效的倉儲和配送網(wǎng)絡(luò)，尤其在區(qū)域?qū)用妗噙@些城市群中心兩小時的車程范圍內(nèi)可覆蓋2,500多萬消費者。在長三角和大灣區(qū)這種城市分布高度密集的城市群中，部分城市倉庫甚至可以在兩小時車程范圍內(nèi)覆蓋到6,000萬人。與此同時，對交通基礎(chǔ)設(shè)施（尤其是高速公路）的大規(guī)模投資亦為城市群奠定了更為有效的配送基礎(chǔ)。

中國電商市場仍有很大的發(fā)展空間。eMarketer的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，作為全球最大的電商市場， 物流呈現(xiàn)小批量、高頻次，與快遞加速融合（見圖3）。

以北上廣深、成渝為主的城市群已經(jīng)形成，大量的人口暨資源傾斜?？爝f、快運趨于成熟，隔日達和成本可控，服務(wù)水平趨于成熟，貨物會集中儲存來減少庫損和允期，二、三級城市樞紐，由于路由與科技不斷提升，分撥速度加快，倉儲資源將會大量過剩，最終成為雞肋。

3.科技賦能將成為物流企業(yè)降本增效的助推器

自動化和智能化的物流科技可以有效提升高標庫的空間利用率和作業(yè)效率。這一趨勢將有效推動龐大的非高標庫租戶群體考慮升級高標庫。此外，為了滿足租戶對于自動化、冷鏈物流和其它高科技設(shè)備的需求增長。

2020年初，新冠肺炎疫情的暴發(fā)為中國物流地產(chǎn)市場施加了階段性挑戰(zhàn)，但同時也為物流行業(yè)發(fā)展帶來了新的機會。疫情嚴防嚴控下，物流倉儲業(yè)在支持中國經(jīng)濟社會正常運轉(zhuǎn)中的重要作用得到了極大凸顯。

隨著國內(nèi)疫情態(tài)勢有所好轉(zhuǎn)， 物流行業(yè)的整體升級，尤其是在疫情中承擔民生物資保障重任的生鮮食品、醫(yī)藥及生活必需品的供應(yīng)鏈和物流。阿里巴巴旗下的盒馬鮮生等“新零售”超市概念在中國各大主要城市大量涌現(xiàn)，并成為社區(qū)級鄰里配送的前沿配送中心，進一步提升了企業(yè)快速城市配送的能力。供應(yīng)這些社區(qū)級空間又進而刺激了對城市郊區(qū)傳統(tǒng)大型配送中心的需求。 

未來的5年后物流園區(qū)的存貨將越來越少，更多的變成轉(zhuǎn)運中心?，F(xiàn)在盲目建倉的企業(yè)注意了，過去的供應(yīng)鏈是存貨驅(qū)動市場，未來將是C2B模式主導(dǎo)供應(yīng)鏈,渠道的庫存會大量減少，因此未來倉庫會向兩級發(fā)展，中心城市樞紐將越來越大，現(xiàn)代化程度不斷提高，而末梢城市倉儲量銳減，會大幅度的減少存貨的倉儲功能,更多末梢倉庫將變成快速的運轉(zhuǎn)中心。  

下一個十年，物流地產(chǎn)市場將迎來新的挑戰(zhàn)，同時也為不懼挑戰(zhàn)、積極應(yīng)對的投資者和開發(fā)商帶來全新的機遇。 后記：

敏銳型物流企業(yè)根據(jù)上述變化應(yīng)準備好相應(yīng)服務(wù)，以滿足用戶對自動化和冷鏈等先進技術(shù)的偏好，并為順應(yīng)可持續(xù)發(fā)展和完善員工福利的趨勢做出不懈努力。

展望2030年，中國的高標庫市場除了體量規(guī)模的增加以外，市場也將朝著更加復(fù)雜、更加成熟的方向發(fā)展。投資者和運營者需要進一步審視變化中的市場趨勢，在更為復(fù)雜的市場中尋找并把握機遇。