或因前期規(guī)劃不足、功能定位不清晰，其建設(shè)與運(yùn)營模式都背離了企業(yè)的實(shí)際需求，企業(yè)入駐后得不到有效的服務(wù)，經(jīng)營效益并未得到提升。

在建園區(qū)70%為倉儲(chǔ)類園區(qū)；15%為公路港型園區(qū)；10%為綜合類園區(qū)；

進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)以批發(fā)商貿(mào)類企業(yè)居多，占比68%、快遞快運(yùn)電商類企業(yè)占比52%，其中物流類a級(jí)企業(yè)較多，說明商貿(mào)類涉及的保險(xiǎn)金融與信息平臺(tái)較為困難；本身運(yùn)營以實(shí)際運(yùn)營業(yè)務(wù)為基干；

園區(qū)進(jìn)駐企業(yè)類型

01

從按“平方米”營收到按“服務(wù)”營收

目前，國內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)綜合性運(yùn)營的物流園區(qū)并不多，很多園區(qū)商業(yè)模式較為單一，相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施不到位，園區(qū)運(yùn)營模式僅停留在初級(jí)階段。

初級(jí)的物流園區(qū)往往采取粗放式經(jīng)營，按“平方米”將場地租賃給物流企業(yè)，主要收入來源為倉庫和辦公樓租金；成熟的物流園區(qū)則根據(jù)入駐企業(yè)的需求，提供綜合性的物流服務(wù)，如倉儲(chǔ)管理、運(yùn)輸配送、信息服務(wù)、金融服務(wù)及其它增值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)營收。

成熟的物流園區(qū)通過提供綜合服務(wù)，實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)營收

從單一功能園區(qū)向多功能園區(qū)轉(zhuǎn)變，完善相關(guān)配套設(shè)施及服務(wù)，不斷提升園區(qū)綜合運(yùn)營能力，是物流園區(qū)服務(wù)升級(jí)的基本方向。

普洛斯貴陽馬上到綜合物流園

在一個(gè)園區(qū)同時(shí)納入停車場、信息大廳、汽配分割倉、汽配市場、信息部、零擔(dān)專線區(qū)、司機(jī)宿舍、二手車交易市場，這對(duì)于綜合性園區(qū)是一種挑戰(zhàn)，但這種挑戰(zhàn)在貴陽馬上到顯然是成功的。

這對(duì)于項(xiàng)目的前期盡職調(diào)查、綜合定位、多頭談判技巧，綜合管理能力都是一種提升和嘗試。

2019是物流地產(chǎn)業(yè)必將從簡單出租業(yè)務(wù)想多元化業(yè)務(wù)邁進(jìn)，從龍頭企業(yè)普洛斯投資易代儲(chǔ)、際鏈等周邊企業(yè)的動(dòng)作就能看出，普洛斯在庫容面積的飽和會(huì)使得行業(yè)產(chǎn)生出眾多的改良版本，不在局限于高標(biāo)倉的建設(shè)應(yīng)該是共識(shí)。

02

從“簡單聚合”到“共享平臺(tái)”

物流園區(qū)的本質(zhì)，是發(fā)揮集群效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)物流資源的優(yōu)化配置與高效共享。如果物流園區(qū)內(nèi)的企業(yè)都各自為陣、互不關(guān)聯(lián)，那么物流園區(qū)不過是一個(gè)簡單的倉庫聚集區(qū)，并沒有發(fā)揮其作為平臺(tái)的巨大價(jià)值。

最近卡行、滿幫等連鎖物流園區(qū)及平臺(tái)的潛動(dòng)作，佐證了基于物流園區(qū)的核心資源既物流公司與高度信任的客情關(guān)系，開展行業(yè)聚合服務(wù)、金融服務(wù)、合同物流服務(wù)（現(xiàn)在市場上牛逼流行的叫法是“無車承運(yùn)人”）。

行業(yè)聚合服務(wù)包含油品服務(wù)、ETC票據(jù)分理服務(wù)、個(gè)體工商戶注冊及稅務(wù)代理服務(wù)。行業(yè)聚合服務(wù)主要是解決物流園區(qū)內(nèi)物流公司財(cái)稅合規(guī)性及降低物流公司運(yùn)營成本，通過聚合服務(wù)過程中的交易流、票據(jù)流、資金流，形成物流公司獨(dú)有的企業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)。

金融服務(wù)既通過物流企業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)設(shè)計(jì)“場地租金貸”、加油貸、經(jīng)營貸以及基于合同物流的保理產(chǎn)品等金融服務(wù)產(chǎn)品。

試想，當(dāng)園區(qū)內(nèi)企業(yè)出現(xiàn)暫時(shí)閑置的倉庫、設(shè)備、車輛、人員時(shí)，這些資源是否可以共享，以實(shí)現(xiàn)最大化利用？各企業(yè)的貨源信息、任務(wù)信息，是否可以互通，以合作促成規(guī)模更大的業(yè)務(wù)？而這些信息數(shù)據(jù)的互通共享，都需要園區(qū)信息平臺(tái)來實(shí)現(xiàn)。

目前，不少物流園區(qū)已經(jīng)開始重視園區(qū)的信息化建設(shè)，將整個(gè)園區(qū)的倉儲(chǔ)資源、車輛資源、設(shè)備資源、人力資源等各類數(shù)據(jù)打通，從物業(yè)管理、倉儲(chǔ)管理到物流信息匹配、車輛管理、財(cái)務(wù)結(jié)算系統(tǒng)，構(gòu)建園區(qū)信息共享平臺(tái)，以全面提升園區(qū)管理水平，提升資源調(diào)度效率。

聚合小微資源在公路港型園區(qū)是最易實(shí)現(xiàn)的業(yè)務(wù)特征；

貴陽寶灣四面通園區(qū)

從面積平方米收入向流量管理收入轉(zhuǎn)變；

參照百貨商場的運(yùn)營模式，按收入提成模式已成為主流，共同的利益使得宣傳管理與業(yè)主利益捆綁在一起；

那么按流量收費(fèi)的模式在公路港類園區(qū)已成為試點(diǎn)的模式；新的模式有效解決了零擔(dān)物流行業(yè)的五大痛點(diǎn)

價(jià)格透明：采取線上集中報(bào)價(jià)的交易模式，運(yùn)價(jià)高度透明，擠壓價(jià)格虛高；

運(yùn)價(jià)便宜：實(shí)現(xiàn)批量經(jīng)營，減少中間環(huán)節(jié)，降低單位成本，最終降低運(yùn)價(jià)；

資金安全：所有交易現(xiàn)支現(xiàn)付，平臺(tái)擔(dān)保交易，資金安全有保障；

稱量準(zhǔn)確：物流園統(tǒng)一稱量，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)價(jià)收費(fèi)，無誤差、明白消費(fèi)。

長遠(yuǎn)共配中心

長遠(yuǎn)是覆蓋湖南，貴州，云南的公鐵聯(lián)運(yùn)4A級(jí)企業(yè)，從城際聯(lián)盟的角度建設(shè)了一套有益的運(yùn)營模式。長途到貨場免租金，免使用操作費(fèi)，貴州省全網(wǎng)覆蓋，卡航班車，可視化管理。

從長遠(yuǎn)物流的運(yùn)營來看，以三層立體鋼結(jié)構(gòu)，總計(jì)11萬平方米面積實(shí)現(xiàn)5億元年收入，每平方每月創(chuàng)造價(jià)值378元，當(dāng)然公鐵聯(lián)運(yùn)和運(yùn)輸收入在其中包含，但作為378元單月每平方米收入，值得我們學(xué)習(xí)。

2019年的聚盟也采用了這種運(yùn)營模式，園區(qū)給專線提供更多的服務(wù)，增加網(wǎng)點(diǎn)的收貨面，管理園區(qū)，同一品牌，這是從簡單聚合到共享資源的一種大膽嘗試；

把分散的資源有效聚合起來，共同構(gòu)筑物流園區(qū)的生態(tài)圈，讓物流園區(qū)真正發(fā)揮共享平臺(tái)效應(yīng)，使入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享、降本增效，是物流園區(qū)服務(wù)升級(jí)的關(guān)鍵所在。

03

從“同質(zhì)化”到“個(gè)性化”

如今，社會(huì)化分工加速了園區(qū)的專業(yè)細(xì)化，比如，隨著生鮮食品市場逐漸升溫，重資產(chǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的冷鏈物流園區(qū)成為新興需求；而線上零售的持續(xù)蓬勃發(fā)展，則催生了以訂單快速響應(yīng)為主要需求的電商物流園區(qū)；此外還有快遞園區(qū)、醫(yī)藥園區(qū)等，專業(yè)化物流園區(qū)市場大有可為。

然而，目前大多數(shù)物流園區(qū)卻依舊陷在“同質(zhì)化”的泥潭，對(duì)于園區(qū)功能沒有準(zhǔn)確定位，滿足不了企業(yè)的個(gè)性化需求。

細(xì)分客戶群，精益化運(yùn)作，采取差異化發(fā)展戰(zhàn)略，既是順應(yīng)社會(huì)化分工趨勢的明智之舉，也是在同質(zhì)化競爭中脫穎而出的制勝之道。物流園區(qū)運(yùn)營者應(yīng)根據(jù)園區(qū)的地理位置、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場需求，挖掘自身優(yōu)勢，走出“個(gè)性化”道路。

不深入業(yè)務(wù)本身、個(gè)性化難以實(shí)施

在個(gè)性化園區(qū)，需要前期大量的調(diào)研論證過程，對(duì)于市場上主流基金投資的園區(qū)而言，追求速度和回報(bào)率，就很難沉下心對(duì)專業(yè)市場進(jìn)行論證和調(diào)研，加之本身買賣的頻繁，追求通用性，就使得專業(yè)園區(qū)稀缺；

C 公鐵聯(lián)運(yùn)馱豐園區(qū)

馱背運(yùn)輸（公鐵聯(lián)運(yùn)）示范工程

牽頭企業(yè)：中鐵特貨運(yùn)輸有限責(zé)任公司

聯(lián)合企業(yè)：北京馱豐高新科技股份有限公司、中車齊齊哈爾車輛有限公司、中國郵政集團(tuán)公司

由“一港、兩區(qū)、一中心”組成，即中儲(chǔ)西部國際金屬港、金屬材料儲(chǔ)存加工交割區(qū)、物流信息服務(wù)及物流金融服務(wù)配套區(qū)、綜合物流配送中心。

在倉儲(chǔ)、商貿(mào)、加工、配送、質(zhì)押融資、期貨交割等領(lǐng)域打造具備現(xiàn)代企業(yè)管理體制及相應(yīng)運(yùn)營模式的新型物流基地。

創(chuàng)新的園區(qū):

精耕細(xì)作

物流園區(qū)的成長已經(jīng)到了關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型窗口期，物流地產(chǎn)的布局階段已經(jīng)落下帷幕，在所有的一線城市，以上物流地產(chǎn)商的格局已塵埃落定，那么2019年下一步物流地產(chǎn)的趨勢將會(huì)是精耕細(xì)作！

與國外成熟的物流體系相比，國內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)點(diǎn)狀布局，遠(yuǎn)未形成一定規(guī)模的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。由于投資管理方式的不穩(wěn)定性，不同企業(yè)進(jìn)入行業(yè)的側(cè)重點(diǎn)也不同，不同程度會(huì)影響開發(fā)運(yùn)營。

開發(fā)商們只有將物流地產(chǎn)、物流市場與物流運(yùn)作緊密結(jié)合，做好需求市場的調(diào)研與分析，將市場細(xì)分，才能了解整個(gè)市場，實(shí)現(xiàn)有效運(yùn)作。

物流園區(qū)建設(shè)資金投入大、回報(bào)周期長，要想在有限的土地上獲取更大的價(jià)值，就要避免陷入低價(jià)競爭的惡性循環(huán)，以企業(yè)需求為導(dǎo)向，不斷進(jìn)行園區(qū)服務(wù)升級(jí)，構(gòu)建一個(gè)商業(yè)模式多樣化、共享資源平臺(tái)化、服務(wù)功能個(gè)性化的物流園區(qū)，幫助入駐企業(yè)降低物流成本，提升物流運(yùn)作效率，最終實(shí)現(xiàn)共贏。