KlangValley巴生谷，即巴生河流域，是馬來(lái)西亞境內(nèi)的一片地理區(qū)域，由吉隆坡與環(huán)繞其周圍的雪蘭莪州屬中部各市鎮(zhèn)所組成。巴生谷位于馬來(lái)西亞中央山脈以南的一大片廣大平原，同時(shí)巴生河經(jīng)由此處流入馬六甲海峽，自開拓以來(lái)就是商務(wù)發(fā)展的中心地帶。

盡管外部環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)加劇充滿挑戰(zhàn)，但對(duì)外國(guó)投資者而言，馬來(lái)西亞依然是頗具競(jìng)爭(zhēng)力的投資地。在2018年世界經(jīng)濟(jì)論壇（WEF）全球競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告（GCR）中，馬來(lái)西亞投資競(jìng)爭(zhēng)力在亞太平洋140個(gè)國(guó)家和地區(qū)中排名第25位，僅次于新加坡、日本、香港、臺(tái)灣、韓國(guó)和新西蘭。

從中期來(lái)看，中美持續(xù)不斷的貿(mào)易沖突，使馬來(lái)西亞在電子集成電路、液化天然氣和通訊設(shè)備領(lǐng)域尤其受益。不受中美貿(mào)易戰(zhàn)引發(fā)的關(guān)稅影響的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，可能成為馬來(lái)西亞吸引這兩個(gè)超大經(jīng)濟(jì)體制造商，赴馬建廠的契機(jī)。

市場(chǎng)指標(biāo)

2018年1月至8月，馬來(lái)西亞政府批準(zhǔn)了616億令吉(馬幣MYR1令吉約為人民幣RMB1.67元）的國(guó)內(nèi)外投資，高于2017年同期的404億馬幣，其中制造業(yè)占498億馬幣，約占批準(zhǔn)投資的80.8%。在所有批準(zhǔn)的投資中，外商直接投資438億馬幣占比71.1%，同期占比60.4%為244億馬幣。2018年10月，馬來(lái)西亞的工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)（IPI）比去年同期上漲4.2%，制造業(yè)和電子產(chǎn)業(yè)的高產(chǎn)出成為IPI 增長(zhǎng)的有力支撐。

2019年馬來(lái)西亞政府，宣布了幾項(xiàng)支援工業(yè)增長(zhǎng)的措施，特別是高科技產(chǎn)業(yè)。國(guó)家工業(yè)4.0政策或工業(yè)4.0就緒性評(píng)估，促進(jìn)了電氣和電子、機(jī)械和設(shè)備、化學(xué)品、航空航天和醫(yī)療設(shè)備領(lǐng)域關(guān)鍵部門的增長(zhǎng)。這將為提高生產(chǎn)力、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)和制造業(yè)的高技能人才庫(kù)鋪平道路。

馬來(lái)西亞Selangor雪蘭莪州，作為東盟市場(chǎng)的門戶，擁有發(fā)達(dá)的基礎(chǔ)設(shè)施和大量的熟練勞動(dòng)力，2018年1月至6月期間，已獲批多達(dá)83個(gè)制造業(yè)項(xiàng)目，以31億馬幣的意向資本投資，排名全國(guó)第三。

工業(yè)地產(chǎn)投資亮點(diǎn)

位于Subang市(梳邦再也，馬來(lái)西亞雪蘭莪州中部)的Khazanah Nasional公司開發(fā)的航空航天港口，將在Khazanah公司與MajlisAmanah Rakyat（Mara）等機(jī)構(gòu)的參與下重新煥發(fā)生機(jī)。該地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)始于1997年，占地80英畝，2020年前，當(dāng)?shù)卣哪繕?biāo)是在該地塊再引進(jìn)30多個(gè)中小型企業(yè)。由此形成一條被稱作為Selangor“3S”的航空航天帶（3S，即Subang、Serendah and Sepang位于Selangor州的城市），以實(shí)現(xiàn)2019年~2020年馬來(lái)西亞的航空航天工業(yè)的進(jìn)一步穩(wěn)定增長(zhǎng)。

另外，未來(lái)將在Pulau Indah島建設(shè)一個(gè)占地380英畝的自由貿(mào)易區(qū)（FTZ），這也將成為刺激貿(mào)易，推動(dòng)Klang港口航運(yùn)和物流活動(dòng)的催化劑。

物流地產(chǎn)供需

2018年8月，LYL集團(tuán)為客戶定制了兩個(gè)面積分別為11.8萬(wàn)平方英尺和15.4萬(wàn)平方英尺的倉(cāng)庫(kù)，該設(shè)施位于Shah Alam U10區(qū)占地65英畝的LYL物流園區(qū)。DB Schenker物流公司為擴(kuò)展業(yè)務(wù)將入駐其中。

AxisMega配送中心（AMDC）的第一階段建設(shè)，近期已完成。位于Telok Panglima Garang的Taman Industri Sijangkang Utama，由Axis Real Estate Investment Trust（Axis REIT）開發(fā)，配置的高規(guī)格設(shè)備包括高端噴淋系統(tǒng)、LED照明和雨水收集系統(tǒng)，吸引了雀巢公司將全新分銷中心設(shè)在這里。

尚在建設(shè)的銀河物流中心位于Kuala Selangor，占地60英畝，由Alpha Galaxy Group公司開發(fā)。物流中心包括兩個(gè)總建筑面積為150萬(wàn)平方英尺的倉(cāng)庫(kù)，均配備符合FM標(biāo)準(zhǔn)的消防系統(tǒng)。馬來(lái)西亞Continental Tyres PJ 公司將使用超過(guò)一半的倉(cāng)庫(kù)面積（850,000平方英尺）作為全國(guó)配送中心，該設(shè)施預(yù)計(jì)將于2019年第一季度建成。

在ShahAlam的Nippon Express（馬來(lái)西亞）私人有限公司工業(yè)園區(qū)21區(qū)內(nèi)，新的倉(cāng)庫(kù)將在原銀鳥位址上建造。這座全新的雙層倉(cāng)庫(kù)占地14.7英畝，總建筑面積為682,658平方英尺，配備寬坡道。該工程正在進(jìn)行中，將于2019年12月完工。

（2013年-2018年聯(lián)排，半獨(dú)立和獨(dú)立廠房供應(yīng)量累計(jì)）

即將成立的CJ物流公司總部位于Bandar Bukit Raja，由一棟3層倉(cāng)庫(kù)構(gòu)成，該倉(cāng)庫(kù)配有一棟3層辦公附樓和多層寬坡道，總建筑面積為525,949平方英尺。該建筑工程已完成65%，將于2019年第二季度竣工。CJ物流公司將部分出租該設(shè)施，預(yù)計(jì)待設(shè)施啟用后將實(shí)現(xiàn)全部入駐。

園區(qū)項(xiàng)目特色

 Klang Valley引人注目的幾個(gè)工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目中，高規(guī)格的圍籬和保安系統(tǒng)是其共同特色，包括快速車輛信息識(shí)別系統(tǒng)和為重型貨車單獨(dú)設(shè)置的出入口。

位于ShahAlam的Mapletree物流中心可提供多種租賃方式，配備寬坡道多層倉(cāng)儲(chǔ)，可運(yùn)行大型拖車（容納高達(dá)40英尺的集裝箱）、自動(dòng)裝載托盤（類似穿梭車）和LED遠(yuǎn)光燈照明系統(tǒng)、高標(biāo)準(zhǔn)噴淋系統(tǒng)以及自動(dòng)堆放系統(tǒng)（類似堆垛機(jī)）。項(xiàng)目一期已于2017年11月全面竣工，隨后的二期將于2018年4月開始運(yùn)行。截止2018年12月，89%總?cè)胱÷?，表明配備高?guī)格的大型設(shè)備的工業(yè)地產(chǎn)，有著強(qiáng)勁的潛在市場(chǎng)需求。Mapletree Dextra Pte公司已簽訂協(xié)定，以2.877億馬幣從UMW Holdings公司購(gòu)買38.80英畝工業(yè)用地。UMW將依次從Mapletree租賃部分土地，租期至少3年，年租金共計(jì)1,260萬(wàn)馬幣。

（配備高規(guī)格工業(yè)設(shè)施的物流地產(chǎn)）

（定點(diǎn)開發(fā)區(qū)域；目前和未來(lái)地產(chǎn)供應(yīng)量）

注：（1）AIDF工業(yè)園區(qū)私人有限公司的AREA集團(tuán)公司的特殊目的實(shí)體

電子商務(wù)的興起為工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的生機(jī)。Area Management私營(yíng)房地產(chǎn)股份公司（AREA）正在Ulu Kelang自由貿(mào)易區(qū)建造占地面積為120萬(wàn)平方英尺的三層倉(cāng)庫(kù)，目前已完工55%，預(yù)計(jì)2019年第三季度完工并獲得認(rèn)證（CCC）。這座距離KLCC約6.8千米的城內(nèi)倉(cāng)庫(kù)，其目標(biāo)客戶是為首都及其周邊地區(qū)提供當(dāng)日送達(dá)業(yè)務(wù)的電子商務(wù)或物流企業(yè)。在此期間， AREA以3.2億馬幣在Banting的Kota Seri Langat購(gòu)置了占地212英畝的工業(yè)用地，作為THE COMPASS在Kota Seri Langat的首次公開亮相，該門禁和引導(dǎo)工業(yè)園將擁有已建成的獨(dú)立廠房（12,000平方英尺到75,000平方英尺面積的建筑）和面積從20萬(wàn)平方英尺起的定制租賃單元。

位于Bandar Puncak Alam的Eco Business Park V （第五生態(tài)商業(yè)園區(qū)）是在建的圍籬和保安工業(yè)園，占地面積518英畝，迄今已推出包括集群（產(chǎn)業(yè)園）、服務(wù)（物業(yè)）、半獨(dú)立和獨(dú)立工廠，截至2018年12月預(yù)計(jì)出售率約為89%。

Hap Seng工業(yè)中心坐落于Shah Alam第23區(qū)，占地20多英畝，是馬來(lái)西亞第一個(gè)擁有900多個(gè)停車位的專用地下停車場(chǎng)。該開發(fā)項(xiàng)目由一個(gè)6層倉(cāng)庫(kù)，12套5層半獨(dú)立工廠和4套3層獨(dú)立工廠，以及一個(gè)5層零售兼辦公建造構(gòu)成，總面積為59,809平方英尺。該項(xiàng)目目前正處于打樁階段，預(yù)計(jì)將于2020年竣工。

價(jià)格和租金

經(jīng)過(guò)多年，Klang Valley逐漸變?yōu)槌墒斓墓I(yè)區(qū)，隨著周邊區(qū)域的快速發(fā)展以及土地價(jià)格的上漲，大量位于其中的工業(yè)樓宇趨于成熟并將迎來(lái)新的發(fā)展。

在吉隆坡，能產(chǎn)生高總發(fā)展價(jià)值（GDVs）（倉(cāng)儲(chǔ)率/得房率）的高密度項(xiàng)目以重新開發(fā)的形式成為Chan Sow Lin 和Segambu地區(qū)的產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)。類似的趨勢(shì)也出現(xiàn)在位于Selangor州的Petaling Jaya的13區(qū)的工業(yè)區(qū)。

相比之下，隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，該未開發(fā)區(qū)域出現(xiàn)了一些新工業(yè)園區(qū)，且由于土地成本低廉，使得該地區(qū)富有吸引力，并提供了大量可開發(fā)的土地。

值得關(guān)注的是，一些在建和將建的工業(yè)園正在尋求資本化運(yùn)作以提高互通性，例如憑借60億馬幣，目前正在進(jìn)行的West Coast Expressway (WCE)項(xiàng)目已經(jīng)完成50%以上，包括THECOMPASS在Kota Seri Langat和Eco Business Park V 兩個(gè)項(xiàng)目，將連接主要的沿海城鎮(zhèn)，如Klang、Kuala Selangor、Teluk Intan、SetiaWan、Manjung and Hutan Melintang?？缭郊s233公里，21個(gè)交匯點(diǎn)，其中10個(gè)在Selangor ，11個(gè)在Perak，還將連接現(xiàn)有的高速公路，包括南北高速公路、South Klang Valley高速公路、North Klang Valley高速公路和Shah Alam高速公路。

能配備最先進(jìn)的設(shè)施和更高的規(guī)格（定制建造/定制租賃）的工業(yè)及倉(cāng)庫(kù)空間，才能夠得到高昂的租金收益。

在Shah Alam和Klang，租金價(jià)格也在每月每平方英尺1.30馬幣和1.80馬幣之間徘徊。位于Shah Alam的Mapletree物流中心報(bào)價(jià)是每月每平方英尺2.00馬幣。正在興建的Hap Seng工業(yè)中心，月租金是每月每平方英尺1.80馬幣至2.50馬幣。在Chan Sow Lin和Segambut等地區(qū)，獨(dú)立廠房的平均租金已超過(guò)每月每平方英尺2.50馬幣。而位于Taman Industri Sijangkang Utama的Axis Mega配送中心因可提供定制出租，月租金可達(dá)約每平方英尺3.11馬幣。

正如宜家已在Pulau Indah設(shè)立了其區(qū)域分銷中心，Lazada也將其電子商務(wù)區(qū)域分銷中心建在了Sepang，今后，我們將繼續(xù)看到更多的全球公司會(huì)將其中心建在馬來(lái)西亞，Klang Valley工業(yè)和物流房地產(chǎn)展現(xiàn)出廣闊開發(fā)投資前景。

【※以上文字和圖片來(lái)源：由馬來(lái)西亞Knight Frank研究所Real Estate Highlight 雜志，授權(quán)現(xiàn)代物流雜志社翻譯】