青山臨黃河，下有長安道。  ——孟郊.《送柳淳》

屹立在“母親河”黃河畔，坐擁世界歷史名城、世界十大古都之一的美譽，黃河流域的最大城市西安不僅是一些人抹不去的“長安情節(jié)”，更是諸多倉儲物流人的“未來希冀”。

2018全球智慧物流峰會上，阿里巴巴集團董事局主席馬云宣布，要西安打造成服務(wù)于“一帶一路”的西北地區(qū)智慧物流中心，引入及部署以人工智能和機器人為代表的新一代智能倉儲基地，提升中西部地區(qū)的物流速度。除此之外，京東、圓通、中通、傳化、海航等大咖的入駐也給西安這座全力打造物流朝陽產(chǎn)業(yè)的城市增添了新的色彩。

作為中國西部地區(qū)重要的中心城市，西安地理核心位置與物流位置優(yōu)勢明顯，不但是絲綢之路起點城市與商貿(mào)中心、“一帶一路”核心區(qū)，更是西北通往中部、華北和華東各地市的必經(jīng)之路。

在全國區(qū)域經(jīng)濟布局上，西安作為新亞歐大陸橋中國段隴海蘭新鐵路沿線經(jīng)濟帶上最大的西部中心城市，是國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡，具有承東啟西、連接南北的重要戰(zhàn)略地位，是全國干線公路網(wǎng)中最大的節(jié)點城市之一。

為了助大家更了解西安地區(qū)倉儲情況，全國性的互聯(lián)網(wǎng)倉儲綜合服務(wù)平臺物聯(lián)云倉根據(jù)實時在線數(shù)據(jù)整理，全面總結(jié)西安各區(qū)倉儲面積、倉儲設(shè)施空置情況、租金水平等方面內(nèi)容，為了解西安倉儲市場發(fā)展情況、合理投資提供參考依據(jù)。下面，我們走進全國各地區(qū)倉儲行業(yè)“探秘”第六站西安市，一起來深入了解下西安倉儲市場現(xiàn)狀：

隨著倉儲物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)不斷拓展，近年來西安輻射能力顯著增強。目前，綜合運輸與一帶一路建設(shè)多管齊下落地，西安地區(qū)陸空、海鐵一體化的物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成：

鐵路樞紐范圍輻射廣，建有多家專業(yè)貨運站；中歐班列(長安號)聯(lián)通并覆蓋了西歐、南歐、北歐、中東歐及中亞等沿線國家，打造高效的國際運輸走廊，海鐵多式聯(lián)運網(wǎng)絡(luò)不斷完善。

航空建設(shè)獲得了不菲的成績，西安咸陽國際機場是中國重要航空港，西安咸陽國際機場已開通國內(nèi)外通航點175個，其中國際(地區(qū))通航點達48個，全貨運航線14條。

公路運輸網(wǎng)絡(luò)已輻射全國大中城市，共有貨運站場18家，開辟零擔運輸線路566條。

在多方努力下，西安物流市場主體不斷發(fā)展壯大，集聚效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。2017年底數(shù)據(jù)統(tǒng)計，西安全市注冊從事物流及相關(guān)業(yè)務(wù)的企業(yè)約31900余家，其中主營物流業(yè)務(wù)的企業(yè)達6400余家，外資物流企業(yè)750余家，全社會營運貨運車輛20余萬輛。

截至目前，據(jù)物聯(lián)云倉實時數(shù)據(jù)顯示，陜西省在線倉庫數(shù)量為274個，總面積為10,898,206平方米。其中210個倉庫位于西安地區(qū)，總面積為8,016,926平方米，分別分布在未央?yún)^(qū)、高陵區(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)、邑區(qū)、雁塔區(qū)、新城區(qū)、臨潼區(qū)、閻良區(qū)等地區(qū)。

圖1  物聯(lián)云倉倉庫云圖

本期物聯(lián)云倉《2018年西安倉庫租賃行業(yè)現(xiàn)狀與倉儲物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析報告》挑選了未央?yún)^(qū)、高陵區(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)、邑區(qū)、雁塔區(qū)等倉庫主要分布地區(qū)倉庫進行分析，希望對大家了解市場行情、租倉選倉有一定參考價值。

一、普通倉在線倉庫面積統(tǒng)計

截至2018年12月底，據(jù)物聯(lián)云倉平臺在線數(shù)據(jù)顯示，西安各區(qū)中未央?yún)^(qū)普通倉面積（3,730,994）遠超其他各區(qū)，占到了全市總普通倉面積的46.5%，其次是高陵區(qū)（1,424,790）、灞橋區(qū)（1,239,210）、長安區(qū)（549,466）、邑區(qū)（421,100），雁塔區(qū)（340,250）在線倉庫面積相對較小，僅占全市總倉庫面積的4.2%。（圖2）。

圖2   2018年12月西安各區(qū)普通倉面積（單位：）

未央?yún)^(qū)作為未來西安城市新中心，是西安貫通東西、連接南北的必經(jīng)之地，擁有亞洲最大的鐵路客站西安北站，陜西“米”字型公路骨架八條放射線中的六條接點在區(qū)境內(nèi)。目前，未央?yún)^(qū)正投資建設(shè)人工智能和智慧倉儲物流基地，打造新零售運營支撐平臺、電商訂單生產(chǎn)中心、供應(yīng)鏈金融服務(wù)中心，打造帶動大西安、輻射大西北的現(xiàn)代倉儲物流基地?；谔烊坏牡乩韮?yōu)勢和悠久的歷史文化優(yōu)勢，未央?yún)^(qū)在線倉儲面積數(shù)量龐大。

高陵區(qū)素有關(guān)中“白菜心”之稱，先后引進華南城、順豐、京東商城、京通易購等9個大型物流企業(yè)，現(xiàn)代物流日交易額超過6000萬元。依托京東商城、華南城、唯品會等知名電商，高陵區(qū)正推動引進大型商貿(mào)物流企業(yè)工作，大力發(fā)展工業(yè)物流、大宗商品物流、城市配送物流等現(xiàn)代物流倉儲服務(wù)業(yè)態(tài)，促進先進制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)有機融合、聯(lián)動發(fā)展，打造覆蓋全省、輻射西北的“智慧+物流”運營平臺。

灞橋區(qū)是古代絲綢之路東方起點的重要驛站，西安向東發(fā)展格局中的核心板塊。目前，灞橋區(qū)正按照“擴三優(yōu)二精一”產(chǎn)業(yè)思路，加速培育商貿(mào)、物流、文化生態(tài)旅游、建筑地產(chǎn)、新型工業(yè)等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，致力于將新市商圈打造成為集居住、客運、地鐵、商貿(mào)、餐飲為一體的大型城市宜居商貿(mào)物流中心，將洪慶新城打造成為現(xiàn)代工業(yè)和物流倉儲業(yè)集聚發(fā)展的新片區(qū)。

長安區(qū)正力促高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)落地與發(fā)展，創(chuàng)建現(xiàn)代倉儲物流園與科技園區(qū)，其中長安科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、引鎮(zhèn)現(xiàn)代物流園、長安現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流園、長安新型建材產(chǎn)業(yè)園、三星電子產(chǎn)業(yè)園、長安新材料產(chǎn)業(yè)園、長安通訊產(chǎn)業(yè)園、杜陵遺址保護園為長安區(qū)八大核心園區(qū)。長安區(qū)計劃打造"現(xiàn)代物流科技小鎮(zhèn)"，推進現(xiàn)代物流倉儲科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺建設(shè)。

邑區(qū)地理位置得天獨厚，東北部緊臨西安高新區(qū)，北部與西咸新區(qū)接壤，區(qū)位交通優(yōu)勢毋庸置疑，目前已成為大西安連接西南地區(qū)的重要樞紐，物流倉儲產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯。中通快遞西北（西安）電商快遞物流產(chǎn)業(yè)園的落戶加快了鄂邑區(qū)副中心城市產(chǎn)業(yè)聚集，加之大力發(fā)展航空物流產(chǎn)業(yè)，未來物流倉儲潛力大。

雁塔區(qū)是西安市最大的核心區(qū)，已經(jīng)形成以現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)、工業(yè)總部經(jīng)濟、商務(wù)居住為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群，作為重點旅游區(qū)域的經(jīng)濟側(cè)重性影響，雁塔區(qū)在線倉儲面積較其他區(qū)較少。

二、普通倉空置率情況分析

2018年12月，西安各區(qū)物聯(lián)云倉在線倉庫可租面積為962,863平方米（不包含在建倉），倉庫空置率在2%-19%之間，雁塔區(qū)與灞橋區(qū)空置率懸殊巨大。如圖3，灞橋區(qū)空置率最高，達到18.97%；雁塔區(qū)空置率最低，僅為2.35%。

圖3   2018年12月西安各市區(qū)倉庫空置率情況

相較于全國其他一線城市倉庫空置率數(shù)據(jù)（如圖4），西安地區(qū)倉庫平均空置率為16.3%左右，僅低于重慶、東莞等地區(qū)，處于全國一線城市中倉庫空置率較高水平。

圖4   全國一線城市倉庫空置率情況

【倉庫小貼士】：西安各區(qū)倉庫空置率差異大，主要在于地方經(jīng)濟側(cè)重性與區(qū)域位置等方面影響。其中，雁塔區(qū)、高陵區(qū)、鄂邑區(qū)空置率相對較低，均在7%以下，短期急租倉需求可能會有一定困難。灞橋區(qū)倉庫空置率最高，租倉難度相對較小。如果年前急需倉庫，可以重點了解灞橋區(qū)、長安區(qū)、未央?yún)^(qū)等空置率相對較高地區(qū)，同時對比地理位置、租金價格、交通情況等更易租到合適的倉庫。值得注意的是，目前西安三環(huán)以內(nèi)老舊倉庫正加大拆遷力度，因此三環(huán)內(nèi)租倉難度可能相對較大。

隨著春節(jié)臨近，租倉又一輪熱潮或?qū)⒌絹?。物?lián)云倉提醒，年前租倉一定要提前規(guī)劃哦！

三、普通倉月平均租金分析

2018年12月，西安各市區(qū)普通倉平均租金圖顯示（如圖5），高陵區(qū)月平均租金高于其他各區(qū)，為21.46元/月；鄂邑區(qū)則以13.00元/月成為倉庫月平均租金最低地區(qū)。

圖5   2018年12月西安各區(qū)倉庫平均租金

據(jù)物聯(lián)云倉大數(shù)據(jù)顯示，西安地區(qū)高標庫平均租金約23.94元/月，地區(qū)高標庫租金價格基本在31元/月以內(nèi)。根據(jù)一線城市倉庫租金情況數(shù)據(jù)（圖6）分析，西安地區(qū)高標庫平均租金相較其他一線城市處于較低水平，僅高于沈陽、青島。

圖6  全國一線城市倉庫租金情況

【租倉小貼士】：西安各區(qū)普通倉租金差異較大，租金主要在13元/月-22元/月左右。其中，高陵區(qū)、雁塔區(qū)租金較高，且空置率低，短時間內(nèi)要租到合適的倉庫可能有一定困難。與之相反，長安區(qū)租金較低，空置率較高，租倉難度相對較小。

目前，一些企業(yè)春節(jié)備貨正緊張進行，租倉擴倉需求正旺，部分地區(qū)倉庫租金已開始上揚。

《西安市人民政府關(guān)于印發(fā)大西安現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃(20182021年)的通知》的落地，給了西安地區(qū)倉儲物流行業(yè)堅定的信心并指明了未來的方向。西安正如火如荼的發(fā)展建設(shè)新型國際倉儲物流中心，航空貨運為其提供強大支撐，建設(shè)“中國孟菲斯”將是西安物流產(chǎn)業(yè)飛躍的新起點。西安倉儲物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢主要有：

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

1、地理位置疊加政策優(yōu)勢，未來可期

“物流興則產(chǎn)業(yè)興，產(chǎn)業(yè)興則城市興”，西安將要加入全球主要交通樞紐城市，加之多項政策的支持與知名企業(yè)的加入推動西安現(xiàn)代物流坐上高速列車，商貿(mào)倉儲物流萬億級產(chǎn)業(yè)正進一步落地，實現(xiàn)國際性現(xiàn)代物流聚合區(qū)未來可期。

2、打造現(xiàn)代物流4.0生態(tài)體系

基于目前西安的倉儲物流優(yōu)勢，同時整合臨空產(chǎn)業(yè)及倉儲資源，以現(xiàn)代倉儲為核心構(gòu)建全球航空貨運網(wǎng)絡(luò)的地面支點，未來西安將朝著打造面向全球、貫穿物流全程的現(xiàn)代物流4.0生態(tài)體系，為客戶提供全方位、一體化的物流管理和服務(wù)的方向進一步前行。

3、物流資本加碼，再現(xiàn)“絲路起點”繁華

多項物流資本加碼西安，優(yōu)質(zhì)人才、尖端技術(shù)、充沛資金以及高效管理等發(fā)展要素將聚集西安，促成西安的物流運輸大樞紐的建設(shè)。在多方努力下，西安將發(fā)力打造絲路最大國際中轉(zhuǎn)樞紐港。

4、發(fā)展智慧物流是未來主旋律

目前，西安正吸引更多智慧物流企業(yè)入駐，打造智慧倉儲物流小鎮(zhèn)的模式，通過商業(yè)模式和科技創(chuàng)新推動發(fā)展，帶動整個倉儲物流產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展壯大，打造‘一帶一路’上的科技創(chuàng)新高地。

5、解決倉儲物流發(fā)展短板，傳統(tǒng)服務(wù)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代物流

雖然潛力巨大，但西安倉儲物流業(yè)仍存在著一些短板不容忽視。比如規(guī)模小、布局散亂，秩序未形成，傳統(tǒng)手工操作依然支撐著西安物流調(diào)度等?？v觀西安倉儲物流市場，很多倉儲物流企業(yè)多是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展而來的，企業(yè)服務(wù)內(nèi)容多數(shù)仍停留在倉儲、運輸、搬運上，能夠做到提供綜合性的物流服務(wù)的企業(yè)占少數(shù)，信息收集、加工、處理、運用能力，物流的統(tǒng)籌策劃和精細化組織與管理能力都明顯不足，因此未來將大力著重現(xiàn)代服務(wù)能力提升，解決倉儲物流短板。

6、將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢面臨挑戰(zhàn)

目前，西安的區(qū)位優(yōu)勢和物流科教資源優(yōu)勢并未完全轉(zhuǎn)換為物流產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢，除物流企業(yè)自身服務(wù)品質(zhì)提升之外，地區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施支撐能力、物流區(qū)域競爭力、物流發(fā)展環(huán)境也亟待提升與完善。