運營原則、盈利能力、投資開發(fā)參與者、發(fā)展趨勢……

01摘要

一、行業(yè)概況

冷庫投資運營的基本原則和盈利能力分析

1、從建造標(biāo)準(zhǔn)，冷庫為高標(biāo)倉服務(wù)分支：冷庫建造及運營成本高，對城市發(fā)展、區(qū)位交通和用量需求有較高的要求。

2、冷庫在同等面積及構(gòu)造下，冷庫總成本是高標(biāo)倉的2-2.5倍。

3、因冷庫建造和投資更為復(fù)雜，管理和運營更精細(xì)化，使得冷庫盈利對單位租金收入和出租率更為敏感：當(dāng)冷庫日租金在3.4元/平米時，保本出租率在90%；當(dāng)日租金在3.0元/平米時，出租率在100%才能實現(xiàn)盈虧平衡；當(dāng)出租率小于90%，則需要提升租金水平才能實現(xiàn)毛利盈虧平衡。

冷庫投資開發(fā)參與者分析

冷庫投資開發(fā)的參與者包括：1）政府主導(dǎo)投資（國家骨干冷鏈物流基地，肉類儲備庫等）；2）物流服務(wù)業(yè)（港口、物流服務(wù)商）；3）物流不動產(chǎn)開發(fā)商；4）專業(yè)投資機(jī)構(gòu)；5）下游使用者（農(nóng)批市場、商業(yè)零售、食品生產(chǎn)）等。

其中，國家骨干冷鏈物流基地、優(yōu)質(zhì)的物流不動產(chǎn)開發(fā)商及專業(yè)投資機(jī)構(gòu)在冷庫領(lǐng)域投資活動最為活躍；此外，第三方物流服務(wù)商龍頭企業(yè)為了業(yè)務(wù)發(fā)展，對冷庫建設(shè)投資也有較高的訴求。

二、行業(yè)發(fā)展趨勢

在新冠疫情居家隔離之下生鮮電商迎來井噴式發(fā)展，來自生鮮電商和第三方冷鏈運營商的租賃需求活躍。目前冷鏈物流已經(jīng)成為保障民生和鏈接全球生鮮食品的重要通路，冷庫作為存儲、包裝和分銷產(chǎn)品的場地，在整個鏈條中發(fā)揮極為重要的作用，冷庫基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)成為物流新基建的重要內(nèi)核。

這是疫情后生鮮和醫(yī)藥冷鏈需求的爆發(fā)式增長在投資市場的直接體現(xiàn)。自 2020年起冷庫投資交易也日趨活躍，境內(nèi)外資本紛紛加快腳步布局冷庫市場：黑石 44億元并購大灣區(qū)物流資產(chǎn)中有一處 8 萬噸冷庫項目；漢斯收購位于東莞的冷鏈倉庫項目；方源資本全部接收 CJ 物流所持有的榮慶物流所有股權(quán)等。

除了冷庫交易市場熱度不減之外，冷庫建設(shè)也非?；鸨?。萬緯冷鏈、美庫、亞冷等物流地產(chǎn)和倉儲企業(yè)不斷加速在全國的冷庫網(wǎng)絡(luò)布局，相繼在全國范圍內(nèi)拿地建設(shè)、改建高標(biāo)倉冷庫。

相比普通高標(biāo)倉，冷庫投資和建造更為復(fù)雜，管理和運營更精細(xì)化，收入更多元，對投資者而言其前期項目投入更大。同時，不同類型的冷庫其可投資性也大相徑庭，從投資角度出發(fā)，功能型冷庫（如配送型冷庫和分撥型冷庫等）承擔(dān)存儲、分撥、配送和加工等功能，相比存儲型冷庫更具通用性，可投資性更強(qiáng)。

02行業(yè)概況

1.冷鏈物流是什么

冷鏈物流是指物品在生產(chǎn)、倉儲或運輸和銷售過程，一直到消費前的各個環(huán)節(jié)始終處于產(chǎn)品規(guī)定的低溫環(huán)境下的物流運輸模式。它是隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、制冷技術(shù)的發(fā)展而建立起來的，是以冷凍工藝學(xué)為基礎(chǔ)、以制冷技術(shù)為手段的低溫物流過程。

2.產(chǎn)業(yè)鏈全景圖

冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈可分為上游冷藏基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商、中游冷鏈物流服務(wù)企業(yè)和下游使用者三部分。上游包括冷藏車、冷藏集裝箱及冷藏設(shè)備的生產(chǎn)企業(yè)；中游可以分為運輸型、倉儲型和綜合型冷鏈物流企業(yè)；下游使用者主要分布于食品、醫(yī)療產(chǎn)品以及其他行業(yè)。

上游基礎(chǔ)設(shè)施提供商（設(shè)備）總市場規(guī)模預(yù)估為600-700億元（不含基建），基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總規(guī)模至2025年約為1650億元。2020年中游冷鏈物流服務(wù)總市場規(guī)模約3831億元，預(yù)計至2025年冷鏈物流服務(wù)市場總規(guī)模可達(dá)5500億元。

3.價值鏈主要環(huán)節(jié)

3.1 上游冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善

在中央政治局會議提出實施城鄉(xiāng)冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板工程要求后，我國冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快推進(jìn)。根據(jù)中物聯(lián)冷鏈委，2015-2019年我國冷庫總量從3740萬噸上升至6053萬噸，冷藏車保有量從2015年9.34萬輛上升至2019年21.47萬輛。

根據(jù)物聯(lián)云倉平臺冷庫數(shù)據(jù)顯示，我國2020年上半年冷庫總面積約952.26萬平，僅占倉庫總量的2.99%。按照我國冷庫溫區(qū)分布來看，冷凍庫占比高達(dá)70%，是冷庫的主要溫區(qū)，主要用于存儲冷凍食品；冷藏庫占比約為25%，主要用于存儲生鮮及短保物品；部分冷庫根據(jù)業(yè)務(wù)需要還設(shè)計了恒溫庫及其他溫區(qū)，用于存放特定物品。

2020年上半年北京、沈陽、上海、廣州、鄭州、武漢地區(qū)的出租情況較好，空置率均低于8%；部分二線城市由于供給增加去化壓力較大，如南京空置率高于20%。2021年末世邦魏理仕整理的十二個冷庫重點城市租金情況，與租賃需求有較強(qiáng)相關(guān)性（如下圖）。

冷庫基礎(chǔ)設(shè)施是冷鏈業(yè)務(wù)的底盤，具有位置優(yōu)勢和建造品質(zhì)優(yōu)勢的冷庫將受到市場和客戶的青睞；高效穩(wěn)定的庫內(nèi)運營水平和客戶服務(wù)能力越來越成為上游企業(yè)選擇冷鏈合作伙伴的重要考慮因素。冷庫服務(wù)主要參與者包括以下三類企業(yè)：1）冷庫基礎(chǔ)設(shè)施提供商；2）第三方運營商；3）綜合物流服務(wù)商。

與發(fā)達(dá)國家相比，我國的冷鏈硬件設(shè)施依然缺乏，發(fā)展相對滯后。國際冷藏倉庫協(xié)會（IARW）數(shù)據(jù)顯示，我國城市居民人均冷庫庫容0.13立方米，美國人均庫容面積達(dá)到0.49立方米、英國人均庫容面積達(dá)到0.44立方米，我國人均庫容水平較發(fā)達(dá)國家水平仍然很低。2014年我國冷藏車保有量也顯著低于發(fā)達(dá)國家，經(jīng)過近幾年的追趕，2019年我國冷藏車的保有量已達(dá)21.5萬輛，運輸設(shè)備的保有量有了長足的進(jìn)步。

3.2 中游冷鏈物流市場規(guī)模近4000億

根據(jù)中物聯(lián)冷鏈委數(shù)據(jù)及預(yù)測，2020年冷鏈物流服務(wù)的市場規(guī)模3831億人民幣，五年復(fù)合增速為12%。其中運輸、倉儲和其他服務(wù)環(huán)節(jié)價值鏈占比分別為40%、30%、30%；而公路運輸占據(jù)冷鏈物流運輸環(huán)節(jié)的90%，是冷鏈物流最重要的運輸方式。

冷鏈物流業(yè)務(wù)內(nèi)容主要包括產(chǎn)品的低溫加工、貯存、運輸、配送及銷售四個環(huán)節(jié)；冷鏈運營收費模式包括租金收入、操作費、加工收入等，運營成本包括水電費、搬運費、加工成本、折舊等。冷鏈服務(wù)鏈條具有復(fù)雜性、協(xié)調(diào)性、信息化、高成本的四大特點，進(jìn)入門檻較高，盈利能力較弱：參考國際龍頭財務(wù)狀況，全球最大的食品供應(yīng)鏈企業(yè)Sysco的凈利率在2%左右水平，而全球最大的冷庫運營商美庫凈利率在-3%至3%之間浮動。

03消費需求和政策鼓勵

雙重驅(qū)動冷庫等冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

1. 需求分析：電商、餐飲、醫(yī)藥是冷鏈物流金字塔頂端

隨著人民群眾日益增長的消費、健康需求以及電商滲透率提升的零售發(fā)展趨勢，冷鏈物流也處于中高速發(fā)展階段：過去五年冷鏈物流復(fù)合增長率為12.5%，預(yù)計至2025年冷鏈物流行業(yè)規(guī)?？蛇_(dá)5500億元人民幣，其中冷鏈運輸占比40%，冷庫倉儲服務(wù)占比30%。

冷庫的發(fā)展受到消費需求和政策鼓勵雙重驅(qū)動，從建造標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)屬性來看，冷庫為高標(biāo)倉服務(wù)的一個業(yè)務(wù)分支：1）層高、消防、信息化管理標(biāo)準(zhǔn)等方面與高標(biāo)倉相似，且由于建造成本高，對貨量和產(chǎn)能利用率的要求更高；2）從冷庫的服務(wù)對象看，冷鏈物流下游需求以食品和醫(yī)藥為主，食品冷鏈占比接近90%，是冷鏈物流最主要的應(yīng)用；醫(yī)藥冷鏈占比10%。

食品冷鏈又可細(xì)分為工業(yè)品和農(nóng)產(chǎn)品，其中工業(yè)品包括餐飲連鎖制品、乳制品、快消品等，而農(nóng)產(chǎn)品包括肉類、水產(chǎn)、蔬菜、瓜果等。隨著生鮮、乳制品、預(yù)制食品電商滲透率逐漸提升，對冷庫存儲、分撥、配送和加工的需求也逐步提升。

醫(yī)藥冷鏈和食品冷鏈服務(wù)有非常大的區(qū)別：醫(yī)藥冷鏈行業(yè)監(jiān)管嚴(yán)格，門檻高，需要取得醫(yī)藥冷鏈服務(wù)相關(guān)資質(zhì)，而且還需要一定的客戶基礎(chǔ)支撐業(yè)務(wù)的獲取。其服務(wù)品類包括疫苗類、注射針劑、酊劑、口服藥品、外用藥品、血制品等需要低溫條件下儲存和運輸?shù)乃幤贰?/p>

2. 冷庫的主要類型：功能型冷庫更受投資追捧

按冷庫溫區(qū)分布主要分為冷凍庫（-18℃以下）、冷藏庫（0-10℃）、恒溫庫。冷凍庫比占比高達(dá)70%，是冷庫的主要溫區(qū)，主要用于存儲冷凍食品；冷藏庫占比約25%，主要用于存儲生鮮及短保物品；部分冷庫根據(jù)業(yè)務(wù)需要設(shè)計了恒溫區(qū)和其他溫區(qū)，用于存放特定物品。

從冷庫使用功能來看，主要分為功能型冷庫、市場型冷庫、產(chǎn)地型冷庫、生產(chǎn)型冷庫等，其中功能型冷庫更具備投資價值。

（1）功能型冷庫：占比47%；主要承擔(dān)存儲、分撥、配送和加工等功能；主要分布于全國物流樞紐、主要物流節(jié)點和消費地城市；由于其地處樞紐型城市，以及功能齊全，能靈活適應(yīng)不同倉儲租戶的要求，因而更受投資追捧。

（2）市場型冷庫：占比13%；服務(wù)于農(nóng)產(chǎn)品交易市場內(nèi)的商戶，為交易市場提供配套存儲服務(wù)；主要分布于農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)聚集城市。

（3）產(chǎn)地型冷庫：占比12%；服務(wù)于特定品類的上游產(chǎn)地客戶，在產(chǎn)地提供“最先一公里”的存儲、預(yù)冷等服務(wù)；主要分布于特色農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)地區(qū)及周邊。

（4）生產(chǎn)型冷庫：占比12%；服務(wù)于農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)及加工企業(yè)，為生產(chǎn)及加工企業(yè)的原料、成品提供配套存儲服務(wù)；主要靠近大型農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)及加工工廠附近。

從產(chǎn)業(yè)需求和物流節(jié)點的上中下游來看，可分為產(chǎn)地型冷庫、分撥型冷庫、市場型冷庫和配送型冷庫。處于產(chǎn)業(yè)鏈位置不同的冷庫，其功能和合適的區(qū)位也因庫而異，以下是幾種冷庫的大小、區(qū)位特點和覆蓋半徑的情況梳理：

（1）產(chǎn)地型冷庫主要位于原產(chǎn)地城市或港口城市，主要用于存儲，面積從3000-5萬平方米不等；

（2）分撥型冷庫主要位于交通樞紐城市，功能是儲存和區(qū)域調(diào)撥，部分分撥型冷庫具備綜合加工功能，面積位2-5萬平方米；

（3）市場型冷庫位置以貼近市場為佳，主要分布在一線城市郊區(qū)及二線農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)地市中心，用于存儲、展示及交易，以5-10萬平方米為主；

（4）配送型冷庫則布局在全國主要消費地城市，用于存儲、越庫操作、分揀配送等，一般城市配送倉面積在3萬平方米以內(nèi)，前置倉面積在500至數(shù)千平方米左右。

3. 我國冷庫供應(yīng)分布：華東地區(qū)占比近四成

從中國存量冷庫分布的地理位置來看，冷庫基礎(chǔ)設(shè)施分布并不均衡：冷庫主要集中在華東、華中、華北和華南四大區(qū)域，并且華東地區(qū)占比近四成。在2020年特殊的發(fā)展環(huán)境下，冷鏈物流迎來了蓬勃發(fā)展，東南沿海城市繼續(xù)領(lǐng)跑發(fā)展，中部和西部地區(qū)的冷鏈物流企業(yè)也在加速發(fā)展。

港口冷鏈物流設(shè)施集中在華東、華南、華北幾大重要港口，港口城市冷鏈物流基地也穩(wěn)定運營。為了推動港口冷鏈物流的發(fā)展，我國主要港口陸續(xù)建設(shè)海港冷鏈物流中心，實現(xiàn)貨品到港，快速檢驗，保障冷鏈不斷鏈，有效彌補(bǔ)我國港口冷鏈物流的短板。

04冷庫投資的關(guān)鍵要素：

城市、需求、交通、通用性

1. 冷庫投資的關(guān)鍵要素

在消費品質(zhì)升級、食品安全要求的升級下，冷鏈在廣義“新基建”進(jìn)程中的作用日益顯著。冷庫是冷鏈物流的底盤，冷庫投資也持續(xù)升溫，具有位置優(yōu)越和建造品質(zhì)優(yōu)勢的高標(biāo)準(zhǔn)冷庫會受到市場和客戶的青睞。

冷庫投資的布局需要重點把握三個原則：1）跟隨城市發(fā)展；2）跟隨物流節(jié)點；3）跟隨用戶需求。這三個原則又可進(jìn)一步分拆成以下要素：

（1）選擇消費旺盛、物流節(jié)點、特色產(chǎn)地型城市；

（2）選擇靠近市區(qū)、高速和主干道的區(qū)位；

（3）體量規(guī)模與所屬地特征以及潛在客群的需求相匹配；

（4）建造和功能設(shè)計應(yīng)具備一定通用性和擴(kuò)展性；

（5）設(shè)施設(shè)備應(yīng)具備自動化的應(yīng)用；

（6）應(yīng)具備信息化的訂單、倉儲、運輸、結(jié)算管理系統(tǒng)。

冷庫比高標(biāo)倉投資和建造更為復(fù)雜，管理和運營更精細(xì)化，收入也更多元化。因此，除了倉庫位置外，建造成本、高效穩(wěn)定的庫內(nèi)運營水準(zhǔn)和多樣化客戶服務(wù)能力，都是冷庫運營好壞的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。

2. 冷庫投資建造成本和運營成本分析

相比高標(biāo)倉，冷庫建造成本和運營成本更高，在同等面積及構(gòu)造下，冷庫總成本是干倉的2-2.5倍。

在建造階段，冷庫相比普通高標(biāo)倉（下簡稱“干倉”）：1）每平米建安成本更貴：冷庫單平米投資額較普通干倉高2000元以上；“干改冷”較直接投資冷庫的成本還要貴50%；2）制冷成本高：與冷庫建造成本基本接近；3）建造周期更長：中等體量的冷庫建造周期為1-1.5年，較干倉多3-6個月。

到了運營階段，冷庫相比干倉運營成本更高，包括設(shè)備購置、設(shè)備維保、水電費、人工操作成本（可能存在一些包裝或加工環(huán)節(jié)）、IT和物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)搭建與維護(hù)等。從成本結(jié)構(gòu)來看，最主要的運營成本是電費和人工，分別占成本結(jié)構(gòu)的45%、40%，其次是修理及物耗、房屋折舊分別占成本比例的8%、7%。

3. 冷庫租賃的毛利盈虧平衡測算

在《冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈全景分析——基礎(chǔ)設(shè)施系列研究之冷鏈篇》報告中，我們曾對部分國家骨干冷鏈物流基地和財政部關(guān)于冷鏈專項債的投資額進(jìn)行了相關(guān)梳理，結(jié)論是冷庫的單位建造投資成本高達(dá)5000元/平米。按照自建冷庫經(jīng)營成本折舊和修理費的占比結(jié)構(gòu)，可以推導(dǎo)出冷庫的日均運營成本在2.9元/平米/天。

根據(jù)不同的租金水平假設(shè)，我們測算出不同出租率情況下的冷庫租賃毛利盈虧情況：當(dāng)冷庫日租金在3.4元/平米時，保本出租率在90%；當(dāng)日租金在3.0元/平米時，出租率在100%才能實現(xiàn)盈虧平衡；當(dāng)出租率小于90%，則需要提升租金水平才能實現(xiàn)盈虧平衡。但實際情況卻很可能因位置不佳、整體設(shè)計與需求不相符、租金過高擠出客戶、貨量不足等因素，導(dǎo)致冷庫無法實現(xiàn)盈利。

05冷鏈物流行業(yè)需求端分析

1.消費需求驅(qū)動行業(yè)發(fā)展

根據(jù)Euromonitor數(shù)據(jù)顯示，中國生鮮和包裝食品線上滲透率不斷提升，人民日益增長的生鮮和即食食品的需求驅(qū)動冷鏈物流行業(yè)蓬勃發(fā)展，冷鏈物流需要從上游產(chǎn)地、中游倉儲運輸、中轉(zhuǎn)分揀、下游配送等方面全面建設(shè)。

根據(jù)中物聯(lián)冷鏈委2019年《農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地冷鏈研究報告》統(tǒng)計，當(dāng)前我國總體冷鏈運輸率約為45.4%，而發(fā)達(dá)國家平均冷鏈運輸率達(dá)90%以上，生鮮損耗率與發(fā)達(dá)國家相比也有較大提升空間。同時，在我國政策的大力支持、消費升級的需求驅(qū)動、社會物流提質(zhì)增效的背景下，我國冷鏈物流市場規(guī)模有望繼續(xù)保持增長，按中冷聯(lián)盟測算，2025年冷鏈物流市場規(guī)模將達(dá)到5500億元以上。

2.冷鏈物流地區(qū)分布不均衡

從地理位置來看，冷鏈倉庫設(shè)施在中國分布并不均衡：冷庫設(shè)施主要集中在華東、華中、華北和華南四大區(qū)域。不過，2020年特殊的發(fā)展環(huán)境下，推動了冷鏈物流重點企業(yè)地域格局上的變化，東南部沿海城市繼續(xù)領(lǐng)跑發(fā)展，中部和西部地區(qū)冷鏈物流重點企業(yè)也在持續(xù)加速，區(qū)域發(fā)展不均衡的局面得到一定程度的改善。按區(qū)域重點企業(yè)營收排序：華東＞華北＞華南＞華中＞西南＞東北＞西北，華東入選百強(qiáng)的企業(yè)數(shù)最多，華北營收規(guī)模占比較2019年上升7.9%成為第二大區(qū)域，華中營收占比較2019年提升0.3%。

冷鏈物流收入百強(qiáng)企業(yè)最多的省市分別為上海（17家）、廣東（14家）、河南（10家）、北京（9家）。

3.政策導(dǎo)向支持行業(yè)發(fā)展

自2010年至2021年底，國家相關(guān)部門連續(xù)發(fā)布一系列促進(jìn)冷鏈物流行業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)，主要聚焦在冷鏈物流設(shè)施布局、冷鏈物流體系建設(shè)、促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品流通等方面的發(fā)展措施，極大地促進(jìn)國內(nèi)冷鏈物流行業(yè)規(guī)范以及快速發(fā)展。

2021年12月12日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》?！兑?guī)劃》是我國冷鏈物流領(lǐng)域第一份五年規(guī)劃，規(guī)劃聚焦“6+1”重點品類，包括肉類、水果、蔬菜、水產(chǎn)品、乳品、速凍食品等主要生鮮食品以及疫苗等醫(yī)藥產(chǎn)品。

《規(guī)劃》提出，到2025年，初步形成銜接產(chǎn)地銷地、覆蓋城市鄉(xiāng)村、聯(lián)通國內(nèi)國際的冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)，基本建成符合我國國情和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點、適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要的冷鏈物流體系，調(diào)節(jié)農(nóng)產(chǎn)品跨季節(jié)供需、支撐冷鏈產(chǎn)品跨區(qū)域流通的能力和效率顯著提高。展望2035年，全面建成現(xiàn)代冷鏈物流體系，設(shè)施網(wǎng)絡(luò)、技術(shù)裝備、服務(wù)質(zhì)量達(dá)到世界先進(jìn)水平，行業(yè)監(jiān)管和治理能力基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。

根據(jù)《規(guī)劃》，一是要建設(shè)“四橫四縱”8條國家冷鏈物流骨干通道，串接農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)和19個城市群，形成內(nèi)外聯(lián)通的國家冷鏈物流骨干通道網(wǎng)絡(luò)，打造“三級節(jié)點、兩大系統(tǒng)、一體化網(wǎng)絡(luò)”的“321”冷鏈物流運行體系；二是提出產(chǎn)銷冷鏈集配中心建設(shè)；三是打造消費品雙向冷鏈物流新通道，促進(jìn)農(nóng)民增收和消費升級。

繼首批17個國家骨干冷鏈物流基地之后，《規(guī)劃》指出到2025年要布局建設(shè)100個左右國家骨干冷鏈物流基地；聚焦產(chǎn)地“最先一公里”和城市“最后一公里”，補(bǔ)齊兩端冷鏈物流設(shè)施短板，形成一批具有較強(qiáng)國際競爭力的龍頭企業(yè)。

根據(jù)財政部專項債發(fā)行信息披露，我們隨機(jī)挑選華東、華南、華中以及西南四個地區(qū)六個非一線城市的冷鏈基地進(jìn)行取樣，這六個園區(qū)平均建造單位成本約5000元/㎡。假設(shè)滿足國家骨干冷鏈物流基地條件仍為大于500畝（約33萬㎡）的門檻不變，到2025年100個國家骨干冷鏈物流基地總面積為3300萬㎡，冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資總額預(yù)計約為1650億元。冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施及物流運營的蓬勃發(fā)展勢必對制冷設(shè)備如壓縮機(jī)、核心零部件等行業(yè)的發(fā)展帶來積極的拉動作用。

國家政策和消費拉動雙輪驅(qū)動冷鏈物流景氣度上升，物流用地以及成熟冷庫稀缺等綜合因素使得PE和物流運營方不斷尋求優(yōu)質(zhì)冷鏈資產(chǎn)；而疫情又進(jìn)一步激發(fā)了投資人對冷鏈物流的投資意向，使得疫情后冷庫市場交易火熱：如黑石44億收購大灣區(qū)物流資產(chǎn)（含8萬噸冷庫項目）等。

06冷鏈物流服務(wù)供給端分析

1.龍頭市占率明顯提升

民營企業(yè)是冷鏈物流百強(qiáng)企業(yè)的主要組成部分：在2020年中國冷鏈物流百強(qiáng)企業(yè)中，民營企業(yè)72家，國營企業(yè)10家，外資企業(yè)2家，合資企業(yè)10家，港澳臺企業(yè)1家，其他企業(yè)5家。百強(qiáng)企業(yè)業(yè)務(wù)重點布局的方向為冷鏈倉儲、干線運輸和城市配送。

近五年來冷鏈業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，百強(qiáng)企業(yè)營收規(guī)模不斷擴(kuò)大。2020年百強(qiáng)企業(yè)（CR100）冷鏈業(yè)務(wù)營業(yè)收入合計達(dá)694.70億元，同比增長26.36%，占2020年總市場規(guī)模的18.13%；百強(qiáng)企業(yè)市場占有率相較于2018年的13.79%、2019年的16.21%逐年增長，冷鏈?zhǔn)袌黾卸炔粩嗵岣摺?/p>

2020年冷鏈物流百強(qiáng)企業(yè)前5名（Top5）的營收達(dá)到256.42億元，占到百強(qiáng)總營收的36.91%；前10名（Top 10）的營收達(dá)到409.53億元，占到百強(qiáng)總營收的58.95%；前30名（Top30）的營收達(dá)到567.58億元，占到百強(qiáng)總營收的81.69%；前50名（Top50）的營收達(dá)到621.52億元，占到百強(qiáng)總營收的89.47%；頭部集聚效應(yīng)進(jìn)一步提升。冷鏈物流百強(qiáng)后50名的營收只占百強(qiáng)總營收的10.53%，中小企業(yè)依然占據(jù)多數(shù)，冷鏈物流行業(yè)仍呈現(xiàn)散、小、雜的特點。2020年冷鏈物流百強(qiáng)企業(yè)整體營收水平進(jìn)一步提升，Top5營收同比增長20.12%，Top10營收同比增長21.69%，Top30營收同比增長33.02%，Top50營收同比增長27.42%。

2.冷鏈?zhǔn)杖肭?0名重點企業(yè)榜單

按中物聯(lián)冷鏈委《2020年中國冷鏈物流百家重點企業(yè)分析報告》調(diào)查顯示，2020年冷鏈物流企業(yè)收入實現(xiàn)增長的三大核心原因分別是：業(yè)務(wù)體量增長、業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大、市場需求旺盛。這也可以梳理出冷鏈物流企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展以及提升抗風(fēng)險能力的兩大重要途徑：1、橫向延伸：開拓新業(yè)務(wù)市場，業(yè)務(wù)范圍向冷鏈產(chǎn)業(yè)上下游環(huán)節(jié)延展，提升客戶業(yè)務(wù)粘性；2、縱向深化：通過開發(fā)新網(wǎng)點和完善網(wǎng)絡(luò)布局，提高冷鏈物流企業(yè)在單一業(yè)務(wù)市場的競爭力。

3.按服務(wù)模式分類

冷鏈?zhǔn)袌鲆?guī)模近4000億，但格局非常分散（CR100僅為18.13%）。分散的市場份額吸引了許多企業(yè)紛紛布局冷鏈業(yè)務(wù)，而數(shù)量眾多的冷鏈企業(yè)也催生出了多達(dá)七種的冷鏈運營模式。

1）運輸型冷鏈。運輸型冷鏈企業(yè)僅為客戶提供冷鏈的干線、支線運輸服務(wù)，并不提供其他冷鏈服務(wù)（例如產(chǎn)品加工、倉儲、分銷等）。代表企業(yè)有雙匯物流。

2）倉儲型冷鏈。倉儲型冷鏈企業(yè)擁有低溫儲藏冷庫，從而能夠為客戶提供低溫貨物儲藏、保管、中轉(zhuǎn)等倉儲服務(wù)。代表企業(yè)有太古冷鏈和普菲斯。

3）配送型冷鏈。配送型冷鏈企業(yè)主要服務(wù)城市或區(qū)域客戶（超市供應(yīng)商、超市配送中心、餐飲、生鮮電商等），為他們提供城市或區(qū)域冷鏈配送和低溫倉儲服務(wù)。代表企業(yè)有北京快行線、上海新天天、深圳曙光。

4）綜合型冷鏈。綜合型冷鏈企業(yè)能夠為客戶提供冷鏈干支線運輸、低溫倉儲、城市配送等全方面的冷鏈物流服務(wù)。代表企業(yè)有榮慶物流、鄭明現(xiàn)代物流、中外運等。

5）供應(yīng)鏈型冷鏈。供應(yīng)鏈型冷鏈企業(yè)能夠整合商流、資金流、信息流為一體，為B端客戶（食品加工廠）提供從原料采購、預(yù)加工、干支線運輸、倉儲、配送等一站式供應(yīng)鏈服務(wù)，或者將上游采購的產(chǎn)品進(jìn)一步通過分銷網(wǎng)絡(luò)銷售給B端客戶（餐飲、學(xué)校、醫(yī)院等）。代表企業(yè)有美國的Sysco，日本的日冷集團(tuán)，國內(nèi)的鮮易供應(yīng)鏈和九曳供應(yīng)鏈。

6）電商型冷鏈。國內(nèi)生鮮電商的興起帶動了電商型冷鏈企業(yè)的快速成長。電商型冷鏈企業(yè)的直接客戶是電商平臺上的生鮮商家，為他們提供生鮮產(chǎn)品低溫倉儲、干支線運輸、末端配送物流服務(wù)，部分電商型冷鏈企業(yè)依托于電商平臺直接將物流鏈條延伸到產(chǎn)地，企業(yè)接到C端客戶訂單后，通過產(chǎn)地直采、冷鏈倉儲運輸，最后配送到C端客戶手中。代表企業(yè)有順豐冷運、京東冷鏈。

7）平臺型冷鏈。平臺型冷鏈企業(yè)采用輕資產(chǎn)模式構(gòu)建冷鏈資源交易平臺，同時融合物流金融、保險等增值服務(wù)。代表企業(yè)有冷鏈馬甲、碼上配。