外資巨頭出手了！

近日，東百集團(tuán)發(fā)布公告，宣布其計(jì)劃出售間接持有的四家物流地產(chǎn)子公司的20%股份。這筆交易總價(jià)為2.79億元，全部采用現(xiàn)金方式支付。

交易的買方背后是美國(guó)上市公司黑石集團(tuán)，這是一家在國(guó)際上廣為人知的公司。作為華爾街最大的私募股權(quán)巨頭、全球最大的另類資產(chǎn)管理公司，黑石集團(tuán)管理的資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)1萬(wàn)億美元，在全球多個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有和經(jīng)營(yíng)龐大的物流、住宅、辦公室、酒店和零售業(yè)等資產(chǎn)，堪稱世界上最大的業(yè)主之一。

四個(gè)物流項(xiàng)目多次溢價(jià)售出

東百集團(tuán)與黑石集團(tuán)的這筆交易，涉及到其持有的佛山睿信、天津興建、成都欣嘉及佛山睿優(yōu)四家倉(cāng)儲(chǔ)物流子公司。本次交易是東百集團(tuán)資金回流、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、流動(dòng)性及使用效率提升戰(zhàn)略的一部分，旨在符合公司的長(zhǎng)期利益和發(fā)展需求。

作為福建省的百貨龍頭企業(yè)，東百集團(tuán)以“商業(yè)零售+倉(cāng)儲(chǔ)物流”為雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年，東百集團(tuán)以180萬(wàn)的倉(cāng)庫(kù)面積（建成的倉(cāng)庫(kù)面積）位列全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)企業(yè)25強(qiáng)的第19位。其倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)遵循輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式，通過(guò)"投-建-招-退-管"的循環(huán)運(yùn)作模式，對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、適時(shí)退出，并保留管理權(quán)，實(shí)現(xiàn)資金的循環(huán)利用。

回顧歷史，東百集團(tuán)與黑石集團(tuán)的合作由來(lái)已久。在2018至2020年期間，東百集團(tuán)已將這四家公司的80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑石集團(tuán)，交易細(xì)節(jié)如下：

- 2018年，黑石集團(tuán)以2.84億元收購(gòu)佛山睿優(yōu)的80%股權(quán)。

- 2019年，天津興建80%的股權(quán)以3.52億元的價(jià)格轉(zhuǎn)手。

- 2020年，成都欣嘉和佛山睿信的80%股權(quán)分別以1.77億元和2.7億元成交。

這四次股權(quán)轉(zhuǎn)讓總計(jì)約11億元，且均為溢價(jià)交易。本次交易完成后，東百集團(tuán)將徹底退出這四家倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目的股權(quán)。此次20%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓繼續(xù)以溢價(jià)方式進(jìn)行，部分股權(quán)的增值率甚至接近315%。

黑石中國(guó)物流資產(chǎn)“掃貨之旅”

物流地產(chǎn)素來(lái)是黑石最主要的投資戰(zhàn)略主題，占其全球房地產(chǎn)投資組合的40%以上。2019年，黑石集團(tuán)以187億美元正收購(gòu)普洛斯位于美國(guó)的工業(yè)物流倉(cāng)庫(kù)，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)全球規(guī)模最大的一宗私有不動(dòng)產(chǎn)交易。

在中國(guó)，黑石集團(tuán)同樣也重注物流地產(chǎn)。大中華區(qū)是物流業(yè)占據(jù)其房地產(chǎn)投資組合的60%以上。據(jù)了解，黑石在中國(guó)物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資策略聚焦于一線城市及其周邊地區(qū)，特別是粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)，這些區(qū)域因其經(jīng)濟(jì)活力和戰(zhàn)略位置而成為重點(diǎn)。

黑石集團(tuán)自2013年在上海啟動(dòng)物流開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以來(lái)，便不斷在中國(guó)擴(kuò)展其物流資產(chǎn)。2017年，黑石集團(tuán)在中國(guó)成立了多元資產(chǎn)管理平臺(tái)“龍地”，加速其在中國(guó)的擴(kuò)張。背靠黑石，龍地目前已在全國(guó)19個(gè)城市進(jìn)行投資，管理著超過(guò)40個(gè)物流園區(qū)，總建筑面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，成為中國(guó)領(lǐng)先的物流綜合服務(wù)供應(yīng)商之一。據(jù)2023年數(shù)據(jù)顯示，龍地以516萬(wàn)平方米的建成倉(cāng)庫(kù)面積在全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)企業(yè)25強(qiáng)中排名第九。

2021年1月，黑石集團(tuán)以71億元人民幣從富力地產(chǎn)收購(gòu)了廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園，這是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)，黑石持有該物流園區(qū)70%的股權(quán)。此次收購(gòu)使黑石在中國(guó)23個(gè)城市的物流組合面積擴(kuò)大了約三分之一，達(dá)到492萬(wàn)平方米。同年11月，黑石再次以12.63億元人民幣收購(gòu)了該物流園區(qū)的剩余三成股權(quán)，以總價(jià)82.63億元實(shí)現(xiàn)了對(duì)廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園100%股權(quán)的完全控股。

除了多元收購(gòu)，黑石集團(tuán)還通過(guò)與多家頭部企業(yè)合作，進(jìn)一步加深在中國(guó)市場(chǎng)的物流地產(chǎn)布局。比如2015年，黑石與萬(wàn)科集團(tuán)合作，入股萬(wàn)科物流；2019年，黑石集團(tuán)與第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等企業(yè)戰(zhàn)略合作，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的物流園區(qū)開(kāi)展全方位的深度合作。

黑石集團(tuán)董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民曾表示，在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，黑石非常重視倉(cāng)儲(chǔ)和物流，這是網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物和其他線上活動(dòng)的物流鏈中的一環(huán)。

到抄底時(shí)機(jī)了嗎

黑石能在全球和中國(guó)密集掃貨自然是因?yàn)槠鋼碛蟹浅ＸS富的資金庫(kù)。今年二季度，黑石總資產(chǎn)管理規(guī)模便達(dá)10764億美元。這個(gè)規(guī)模超過(guò)了大多數(shù)國(guó)家的GDP，甚至可以與一些中等規(guī)模國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體量相媲美。

在當(dāng)前許多企業(yè)采取保守投資策略的情況下，黑石再度在中國(guó)出手，甚至溢價(jià)收購(gòu)，這是否意味著市場(chǎng)已到了抄底時(shí)機(jī)了呢？

在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，中國(guó)的高標(biāo)倉(cāng)資源相對(duì)匱乏。2003年，普洛斯等外資將倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)引入中國(guó)，拉開(kāi)了國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展的序幕。隨后，在2006年至2016年的十年間，豐樹(shù)、嘉民、黑石等國(guó)際資本紛紛布局中國(guó)市場(chǎng)，物流地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了高速發(fā)展期。期間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和電商行業(yè)的蓬勃發(fā)展，促使京東、阿里、圓通等國(guó)內(nèi)企業(yè)也開(kāi)始涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域。接下來(lái)的幾年中，房地產(chǎn)、電商、零售和保險(xiǎn)等不同行業(yè)的企業(yè)也相繼進(jìn)入物流地產(chǎn)市場(chǎng)，共同推動(dòng)了中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)和發(fā)展。

然而，2021年下半年起，盡管高標(biāo)倉(cāng)的供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，但由于市場(chǎng)需求的減弱，特別是電商增長(zhǎng)的放緩和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，物流地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了階段性的“供過(guò)于求”現(xiàn)象。雖然由于跨境電商和新能源等產(chǎn)業(yè)需求，市場(chǎng)存在華南地區(qū)部分區(qū)域高標(biāo)倉(cāng)表現(xiàn)旺盛、中西部和長(zhǎng)三角部分區(qū)域表現(xiàn)平穩(wěn)等局部亮點(diǎn)，但在華東、華北等部分城市，高標(biāo)倉(cāng)的空置率上升，租金水平下降，導(dǎo)致物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商不得不采取降價(jià)等措施以吸引和留住租戶，整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)估值承壓，市場(chǎng)低迷，2024年年初空置率上升至16.5%。

（來(lái)源：戴德梁行，世邦魏理仕，中金公司研究部）

因此，去年也傳出黑石擬出售中國(guó)總價(jià)超過(guò)百億元的11個(gè)物流園的消息，盡管黑石對(duì)外表示并未與任何一方就物流資產(chǎn)的出售進(jìn)行談判。不少人鑒于當(dāng)下存量市場(chǎng)的行情，一直對(duì)出售消息深信不疑。

在眾多資本對(duì)行情存疑之時(shí)，黑石總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官Jonathan Gray表示，投資活動(dòng)正在顯著回升。商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值正在觸底，越來(lái)越多競(jìng)標(biāo)者出現(xiàn)。資本成本大幅下降，投資的總體趨勢(shì)是積極的?！昂谑療嶂杂诶^續(xù)將資金投入新的投資，尤其是考慮到估值已不再像2021年和2022年初那么高。”

當(dāng)然，這一評(píng)價(jià)并非針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)或中國(guó)物流地產(chǎn)領(lǐng)域。值得注意的是，我們看到今年二季度，黑石集團(tuán)特別活躍，投出了340億美元（約合人民幣2400億元），這是自2022年以來(lái)最活躍的投資季度。進(jìn)入8月，黑石再度在中國(guó)收購(gòu)了物流資產(chǎn)。

中金在今年6月底發(fā)布的關(guān)于物流地產(chǎn)的研報(bào)，核心觀點(diǎn)為，物流地產(chǎn)行業(yè)在回調(diào)期結(jié)束后仍存在投資價(jià)值。中金指出，目前全球物流地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)調(diào)整期，短期內(nèi)市場(chǎng)可能會(huì)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，從長(zhǎng)期角度來(lái)看，中國(guó)的物流地產(chǎn)需求將受益于產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)規(guī)?；l(fā)展，展現(xiàn)出持續(xù)的增長(zhǎng)潛力。由于庫(kù)存壓力較低，物流地產(chǎn)在當(dāng)前下行周期中的恢復(fù)速度可能會(huì)快于住宅和商業(yè)地產(chǎn)等其他類型的不動(dòng)產(chǎn)。

你認(rèn)為現(xiàn)在物流資產(chǎn)到了抄底的時(shí)候了嗎？

作者 | 物流麻將胡

來(lái)源 | 物流沙龍

此文系作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表物流沙龍立場(chǎng)