在某某地產(chǎn)時(shí)，有幸參與物流中轉(zhuǎn)倉體系建設(shè)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)和外請(qǐng)咨詢公司一起參與項(xiàng)目，學(xué)習(xí)和整理了他們搭建體系化物流的思路。從中受益匪淺，也分享給大家。結(jié)合自己的一些學(xué)習(xí)內(nèi)容，通過該案例展開與大家做一個(gè)分析探討，也借著這個(gè)方案作為行業(yè)篇的開篇對(duì)于物流行業(yè)做一個(gè)整體的介紹。

我們將物流服務(wù)內(nèi)容以金字塔的形式進(jìn)行展示，從上到下分別為戰(zhàn)略層、管理層和執(zhí)行層。我們從零開始搭建物流體系時(shí)，從上到下進(jìn)行思考，最后建設(shè)時(shí)從下往上逐步實(shí)現(xiàn)。根據(jù)金字塔模式我們進(jìn)行逐層分解確認(rèn)。上一篇文章已做了第一部分的介紹，可以參見鏈接

行業(yè)篇01-從某地產(chǎn)物流轉(zhuǎn)型嘗試說起，從零開始搭建物流體系

此篇文章將簡介業(yè)務(wù)管理層內(nèi)容。

三、物流管理層規(guī)劃-倉儲(chǔ)規(guī)劃

【持有方式】

自有還是租賃？自有的問題在于投資回報(bào)周期過長，對(duì)于貨量的持續(xù)性和量要求非常高，即需要有長期的貨量帶來的運(yùn)作來平攤使用成本。自有倉庫是極大的固定資產(chǎn)投資，一旦購地建設(shè)，需要考慮大量后續(xù)問題，包括建設(shè)、運(yùn)營。但是一旦運(yùn)營成功，將是物流企業(yè)一道顯著的護(hù)城河，例如京東亞洲一號(hào)對(duì)于京東物流的幫助無疑是明顯的。租賃方式相對(duì)來說對(duì)于大部分制造型企業(yè)是更為適配，旺季擴(kuò)倉、淡季縮倉，可以有效降低物流成本。

回到這個(gè)案例，在某某地產(chǎn)物流項(xiàng)目中，實(shí)際上有考慮是否對(duì)標(biāo)某科地產(chǎn)做物流地產(chǎn)板塊，畢竟商業(yè)地產(chǎn)也是地產(chǎn)。但很可惜，一來從數(shù)據(jù)測(cè)算來說，回本周期過長，利潤率相對(duì)于某某地產(chǎn)的商品房不值一提；二來也不符合某某地產(chǎn)短平快的公司核心競(jìng)爭(zhēng)力（也算是核心剛性）第三，當(dāng)時(shí)沒有將這個(gè)問題上升到足夠的高度，畢竟老板只是拍板要做要調(diào)研，下面還沒有調(diào)研就開始想從集團(tuán)戰(zhàn)略角度考慮擴(kuò)寬業(yè)務(wù)板塊做物流地產(chǎn)板塊，誰敢在董事局提這種想法？在當(dāng)時(shí)的環(huán)境背景，估計(jì)是沒有人敢講的。所以這個(gè)問題潛在導(dǎo)致了后續(xù)咨詢公司招標(biāo)時(shí)重落地，重技術(shù)的傾向，而不是重規(guī)劃，重戰(zhàn)略。在戰(zhàn)略高度上差了一截。到目前某某地產(chǎn)也沒有考慮過物流地產(chǎn)方向的轉(zhuǎn)型。如果當(dāng)年做了物流地產(chǎn)布局，今天有無可能像某達(dá)地產(chǎn)一樣轉(zhuǎn)身，減少對(duì)原有業(yè)務(wù)的營收依賴，很難說。

 那么自建不符合，只能采用租賃的方式。

【倉庫選址】

在哪租，是一個(gè)很重要的事情，即選址問題。租賃的費(fèi)用根據(jù)租賃的位置和倉庫類型差異極大，除此之外選址錯(cuò)誤帶來的綜合成本上升也是高的驚人。但如果真的要從技術(shù)方面進(jìn)行選擇選址分析，建議直接找專門的咨詢公司通過軟件計(jì)算，選址的復(fù)雜度如果較真沒有博士水平是處理不了的。那么在大部分場(chǎng)景中，倉庫如果沒有達(dá)到一定規(guī)模，不需要專門測(cè)算的情況下，對(duì)于一般的企業(yè)和一般的租賃場(chǎng)景下的選擇要怎么辦呢？

這里有一個(gè)非常實(shí)際也折中的方案，可以說不敢說是最好，但一定是不會(huì)最差的選擇，那就是在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)城市的物流集群地方選擇。我了解到全國的物流比較集中在幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)城市，而這些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)城市又有自發(fā)或者規(guī)劃的物流集群。

北方：天津、鄭州、西安；

南方：蘇州、武漢、成都、廣州、東莞；

在選擇倉庫時(shí)有幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域大家可以著重去實(shí)地考察，例如武漢的東西湖區(qū)、成都的青白江區(qū)、新都區(qū)；廣州黃埔區(qū)、番禺區(qū)；天津的西青區(qū)；東莞的麻涌等。

【倉庫類型】

到這個(gè)步驟時(shí)我們已經(jīng)想清楚在哪租了，那我們需要進(jìn)一步思考我們要租什么類型的倉庫？那么市面上有哪些倉庫可以租賃呢？從類型來說可以分為以下幾種

（1）高標(biāo)倉

高標(biāo)倉是相對(duì)平倉或者平庫而言的，一般來說在倉庫設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上高標(biāo)倉更為嚴(yán)格，包括倉庫結(jié)構(gòu)、屋頂凈高、地面承載力等。這里就不得不提在中國高標(biāo)倉最大的供應(yīng)商普洛斯，下圖是普洛斯官網(wǎng)對(duì)于高標(biāo)倉的簡單介紹。

（2）普通倉或傳統(tǒng)倉

相對(duì)而言租金低、場(chǎng)地較為隨意

                        （網(wǎng)絡(luò)圖）

從服務(wù)用戶角度又可以分為

（1）電商倉，特征是庫內(nèi)有大量傳送帶進(jìn)行分揀，采用整進(jìn)散出的形式，即按托盤入庫，出庫時(shí)根據(jù)消費(fèi)者訂單拆開，按訂單進(jìn)行集合配送。

（2）分撥倉，一側(cè)為進(jìn)貨區(qū)，另一側(cè)為出貨區(qū)，中間進(jìn)行分揀和整理作業(yè)，一般用于物流中轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)更換線路和車輛的場(chǎng)地。

（3）倉儲(chǔ)倉，一般是制造型企業(yè)的倉庫，服務(wù)上下游倉庫和渠道，核心是倉儲(chǔ)和備貨。采用整進(jìn)整出的形式，即托盤入庫，再按托盤出庫，倉儲(chǔ)量大，倉儲(chǔ)時(shí)間長的特征。

除此之外有些行業(yè)名稱可以和大家做個(gè)介紹，后續(xù)在公司需要你幫忙找倉庫時(shí)不至于一臉懵。

（1）丙二類：丙二類”的“丙”，是從火災(zāi)危險(xiǎn)性分類，考慮的是生產(chǎn)/儲(chǔ)存的【物品】火災(zāi)危險(xiǎn)性；“二”則是從倉庫廠房耐火等級(jí)分類，考慮的是倉庫/廠房【建筑】本身起火難易程度。丙二類倉庫即為，可儲(chǔ)存丙類火災(zāi)危險(xiǎn)性物品的、具備二級(jí)耐火等級(jí)的倉庫。是一般商品要求的倉庫能夠達(dá)到的防火等級(jí)。（以上斜體字釋意來自網(wǎng)絡(luò)）

（2）倉庫五距：

頂距：指堆貨的頂面與倉庫屋頂平面之間的距離。一般的平頂樓房，頂距為50厘米以上；人字形屋頂，堆貨頂面以不超過橫梁為準(zhǔn)。

燈距：指?jìng)}庫內(nèi)固定的照明燈與商品之間的距離。燈距不應(yīng)小于50厘米以防止照明燈過于接近商品（燈光產(chǎn)生熱量）而發(fā)生火災(zāi)。

墻距：指墻壁與堆貨之間的距離。墻距又分外墻距與內(nèi)墻距。一般外墻距在50厘米以上，內(nèi)墻距在30厘米以上。以便通風(fēng)散潮和防火，一旦發(fā)生火災(zāi)，可供消防人員出入。

柱距：指貨堆與屋柱的距離一般為10～20厘米。柱距的作用是防止柱散發(fā)的潮氣使商品受潮，并保護(hù)柱腳，以免損壞建筑物。

堆距：指貨堆與貨堆之間的距離，通常為100厘米，堆距的作用是使貨堆與貨堆之間，間隔清楚，防止混淆，也便于通風(fēng)檢查，一旦發(fā)生火災(zāi)，還便于搶救，疏散物資。（以上斜體字釋意來自網(wǎng)絡(luò)）